133.9亿！广州地铁、珠光集团各夺一地！广州土拍游戏规则悄然改变！

今天（12月1日）上午10点，广州市以挂牌方式出让1宗商住用地和1宗批发零售用地，分别位于增城区和天河区，出让总价高达133.9亿元！

最终，增城区新塘地铁13号线官湖车辆段及上盖地块被广州地铁集团有限公司以底价131.55亿元竞得，折合楼面价15937元/平；潭村旧改地6成使用权被广州舜吉实业有限公司（珠光集团）底价2.36亿元竞得，折合楼面价2578元/平米。

克而瑞广州首席分析师肖文晓先生事后点评地块出让时表示，开发商想单纯通过花钱招拍挂拿地越来越困难，要想顺利拿地，往往还需要符合地方政府对企业资质门槛、自持运营经验、招商引资能力等方面的特殊要求，这反映了当前政府不以土地财政为唯一目标的思路变化，也对企业进行复合型地产开发以及是否拥有全面的资源整合能力提出了更高的要求。

都是底价成交，意料之中。一点也不刺激，一点也不紧张......

新塘板块再添靓地，“东进”战略再进一步

先来回顾一下2017年1月至今增城区的纯住宅、商住土地成交情况：

克而瑞数据显示，2017年增城供成交12宗纯住宅+商住地，其中9宗属于新塘板块，3宗属于荔城板块，可见新塘是今年增城区土地供应的热门板块。从成交楼面价来看，荔城板块成交的土地楼面价在8337-15721元/平米之间，而新塘板块成交的土地楼面价在8007-23963元/平米之间。

而本次成交的增城区新塘地铁13号线官湖车辆端及上盖地块同样处于新塘板块，比其他地块更有优势的是，该地块离地铁13号线官湖地铁口仅约500米，以后建好的物业将是真正的地铁上盖！而该地块的成交楼面价仅15937元/平米，与今年增城区成交的其他地块相比，地价已算便宜。

据广州地铁透露，截至10月底，十三号线首期土建工程累计完成86%，官湖车辆段累计完成93%，目前正在紧张的施工，全力为年底即将通车的地铁13号线首期开通冲刺！

地铁十三号线首期的建成开通，将会大大改善广州东部地区居民的出行问题，对实现城市“东进”和人口向东转移的战略有着重要的意义。

珠江新城商地转让6成使用权，潭村旧改再推进

而作为近年炙手可热的广州CBD核心区珠江新城，其板块内的土地，近几年已鲜有动态，珠江新城最近一次公开挂牌出让土地还是在2012年，当时恒大以总价13.22亿元夺得珠江新城D4-B2地块，面积仅4万余平，楼面价高达32967元/平。

为此，本次出让的潭村旧改用地使用权备受瞩目。

据某统计机构数据显示，截止2017年第二季度，珠江新城写字楼租金环比上涨1.1%，达到人民币每平方米每月177.1元，而空置率环比下降1.4个百分点至13.4%。可见珠江新城真的是“寸土寸金”！

由此看来，这宗批发零售用地可谓前景可期！如今珠光集团夺得其6成的使用权，以后会如何开发？我们拭目以待！

据了解，2014年，广州市环保局在其官方网站公布的《潭村城中村改造项目环境影响报告书(公示稿)》显示，该项目总投资8亿元，施工期约35个月，该城中村改造是珠江新城最后一个城中村改造，珠光集团作为开发商参与其中。

珠光在此开发的珠光新城御景项目总占地约4.3万㎡，建筑面积约13262㎡，整个综合体项目共有9栋楼宇，为商业综合体，有超甲级写字楼、大型高端商场和住宅，住宅和公寓部分的户型由51㎡、 75㎡ 及119㎡ 、153㎡的一居到4居组成。靠近潭村路的一栋为40层，引入高端办公楼和商业服务功能区。

2016年3月，珠光新城御景进入市场，据公开资料显示，该项目开盘时公寓均价为5万多，住宅部分约7万，一年多时间，公寓价格已攀升到均价7万元/平米以上，住宅更逼近10万。

珠光集团本次拿下该用地使用权，显示潭村旧改将加快推进。

专家点评

这次成交的两宗地块，一宗是广州地铁志在必得的商住地，另一宗是位于珠江新城的谭村旧改地（部分使用权），那么这两宗地皆为底价成交意味着什么？？

对此，易居企业集团克而瑞首席分析师肖文晓先生认为：

包括广州在内的一线城市的土地出让门槛越来越严格，让开发商想单纯通过花钱招拍挂拿地越来越困难，要想顺利拿地，往往还需要符合地方政府对企业资质门槛、自持运营经验、招商引资能力等方面的特殊要求，这反映了当前政府不以土地财政为唯一目标的思路变化，也对企业进行复合型地产开发以及是否拥有全面的资源整合能力提出了更高的要求，未来市场上吃香的开发商将不再是单项技能出色的选手，而是全面型的选手。

地块详情

增城区新塘地铁13号线官湖车辆段及上盖地块

土地用途：交通场站用地兼容居住用地、中小学用地

计容建筑面积：≤877011（其中住宅≤795958, 商业≤25471，公建配套≥51539）另有地铁管理用房≤32790不在出让范围内

起拍总价：1315517万元

起拍楼面价：15937元/平

成交总价：1315517万元

成交楼面价：15937元/平

竞得人：广州地铁有限公司

地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修、运营管理等功能，相当于地铁的“车库”。地铁公司是上盖平台的建设主体，车辆段上盖平台建成后将移交给市土地开发中心公开出让，由获得土地使用权单位进行上盖物业开发。开发地铁上盖物业，可以有效实现集约用地。

地块位于增城区新塘地铁13号线线路的东端，官湖站的南侧，处于增城区新塘镇官湖村和石下村之间。环城路、石新公路及新沙大道包夹的地块，整个地块大致呈东西走向。

该地块出让条件相当严苛！其中最为突出的是：竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，在网上报名时须同步上传公司注册所在地地级市或以上政府的建设或运营主管部门出具的相应证明材料；且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。除此之外，还不接受联合竞买。

如此高的门槛条件，对竞买者的要求，与汉溪长隆地铁上盖地块是一致得，还有悬念吗？定向出让意图明显！

整体上看，地块周边生活居住氛围一般，周边多为城中村。地块东南部主要经营着各种服装纺织厂以及其他小型私人作坊，地块北部毗邻管官湖村。

商业配套方面，地块周边业态较少，目前主要依靠距离地块1.5公里左右的锦绣天伦小区的商业街，据了解，目前该商业街营业中的商铺也不多。而较为成熟的配套则要去到距离地块4公里左右的新塘广场、汇创广场、以及水电广场等，而从远期规划来看，未来该区域将会建设新塘万达广场、凯达尔综合体等大型商业。此外，地块未来也需配建2.55万㎡的商业配套。

交通配套方面，地块毗邻环城路，临近东部要道-广园快速路，距离区域城市主干道石新路、新沙大道较近，可便利外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市，整体道路交通仍算便利。此外，地块西侧未来将配建一条城市主干道，投入使用后将进一步改善地块对外联通条件。

教育配套方面，目前地块周边教育资源紧张，从地图上看，地块周边1.5公里内无中小学配套，仅有临近小区的配套幼儿园，需依靠自身配建2处托儿所，2处幼儿园（共18班），一所42班小学，一所18班初中。

医疗配套方面，目前地块周边医疗配套同样较少，基本以村级卫生站为主，距离地块3公里范围内也仅一小型医院，但从规划上看，未来该地块将配建一个卫生站。

目前地块周边一手住宅较少，多为二手住宅，离地块最近的是位于地块南边的锦绣天伦花园，该项目2013年竣工，目前二手住宅报价17000-20000元/平米。

而地块经过一个地铁站可到达新塘TOD，新塘站将会建设成为集地铁、城轨、铁路、客运站等综合枢纽，未来可通过该站点快速通往粤港澳大湾区各城市及广州市内主要区域及枢纽。新塘站周边一手楼盘则不少。目前一手住宅最新报价在16000-23000元/平米之间。

天河区珠江新城440106018007GB00019W00000000地块

土地用途：批发零售用地

计容建筑面积：≤91519

起拍总价：23597.54万元

起拍楼面价：2578元/平

成交总价：23597.54万元

成交楼面价：2578元/平

竞得人：广州舜吉实业有限公司（珠光集团）

珠江新城440106018007GB00019W00000000地块，是潭村城中村“旧村”改造的其中一部分，紧邻珠江新城御景2期。

该地块土地使用权出让年限为商业用地40年，自2017年8月23日开始计算。宗地将按土地现状交地，其中竞得人所获权益对应物业正处于施工状态。据出让文件显示，该地块的使用权人为员村街石东第八股份合作经济社和第九股份合作经济社，双方共同共有100%的土地使用权份额。

地块转让60.17%份额的国有土地使用权，剩余的39.83%份额的土地使用权由员村街石东第八股份合作经济社和第九股份合作经济社共同共有。

股份合作经济社对应物业权益为E02、F-02栋，总建筑面积47236平米，目前已建成1栋26层（部分3层）的商业、办公楼。

地块现场

此外，项目建成的商业项目将配建共23117平米的车库，其中汽车库20991平米。非机动车库2126平米。

同样，该地块对竞买人资格要求也多：

（一）竞买申请人或其股东须为广州市工商注册和税务登记的企业，注册资本不低于人民币1000万元，从事房地产开发经营或项目投资。

（二）竞买申请人或其股东须具备天河区“城中村”改造的经验，需经城市更新管理部门确认其为天河区“城中村”改造项目合作企业。

（三）竞买申请人或其股东实际参与天河区的“城中村”改造项目，需完成土地及上盖房屋拆迁补偿工作且已全部拆平。不接受尚处于“城中村”改造前期、未完成拆迁补偿的企业参与本次竞买。

据了解，虽然地块是零售用地，但是地处如此优越的位置，未来发展前景不言而喻。

地块周边住宅项目包括珠光新城御景、侨鑫汇悦台等豪宅，目前最新报价在70000-150000元/平。珠光新城御景二期，是珠光集团耗资8亿打造的潭村江景豪宅项目。坐落于珠江新城花城大道与平江路的交汇处，位于广州市珠江新城CBD核心地带-东区，邻近广州国际金融城、琶洲会展区，处于3大商域核心的黄金分隔点，区位价值无可复制。项目总占地约4.3万㎡，建筑面积约13262㎡，整个综合体项目共有9栋楼宇，为商业综合体，有超甲级写字楼、大型高端商场和住宅。

来源：广州CRIC房产测评网

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